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换房无书面协议 拆迁引兄弟纠纷

2013-08-26   来源:法制文萃报   李科峰
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      原被告各执一词,真假难辨
    蔡新(化名)年过七旬,因拆迁问题与亲弟弟蔡华(化名)发生争议,弟弟一纸诉状将其告上法庭。致诚公益援助律师接受蔡新委托后,进行调查取证。
蔡新告诉律师,他和弟弟蔡华是上世纪六十年代,下放至京郊农村。村里落实下放政策,给两兄弟各分一处宅基地,哥俩分别盖了A房和B房。后蔡新落实政策先返城,弟弟蔡华看哥哥的A房比较好,就提出借住一下,哥哥同意。谁想,弟弟竟瞒着哥哥讲其A房卖给他人。哥哥得知后,来与弟弟理论,经蔡新的小舅子居中调解,双方达成口头协议,弟弟同意将他的B房转让给哥哥,作为补偿。之后,哥哥便让其岳母居住在B房,直至去世。2010年,因修建高速公路,B房在在拆迁范围内,蔡新与镇政府签订拆迁协议,获得拆迁补偿。
但是,蔡华却告诉律师,当时哥哥落实政策先返城,他用两千元买的哥哥的A房,他也没让哥哥给他出具收款凭据。后来,哥哥岳母无处居住,才将自己的B房交由其看管和居住,不存在口头换房的协议。而且,在B房拆迁时,他在狱中服刑,无法对拆迁过程的公示提出异议。蔡华认为,B房及所在的宅基地应该还是属于他的,哥哥蔡新应该返还其拆迁利益。
该案发生在三十多年前,期间涉案标的不断发生变更事宜,加之当时的登记制度不完善,从原始底单上根本不法显示权属变更。到底蔡新和蔡华谁说的是真的呢?根据现有证据,援助律师也难辨真伪,无法就诉争事项做出判断。
 
     公益律师入村取证,辨别真伪
     为了彻查案件真相,援助律师不辞辛苦,每次往返6个小时,入村走访当年的老村民了解案件真实情况。根据数次走访调查,基本可以确定哥哥蔡新说的是真实情况。虽然可以确定蔡新说的是真话,但是却存在举证难的问题。了解当年换房真相的几位村民有的已经去世,仍然在世的年龄也都很大,他们非常畏惧去法院作证。对此,律师做了大量的说服工作,向几位老人不厌其烦地解释出庭作证是了解案件情况的公民应尽义务,他们的证言对于蔡新意义重大等。经过多次解释,终于有一位老人同意出庭作证。律师还到镇政府进行了调查,了解到当时拆迁时是由村委会、镇政府和县政府一起共同组成宅基地确认小组,挨家挨户进行身份核实,予以公示后,才签订拆迁协议进行补偿,应该说当时将拆迁款补给哥哥蔡新是严密调查后的结果。
 
     公益律师据理力争,彰显公正
     开庭时,双方争执不下,将近四十年来,有关A房和B房的桩桩件件的事情从头说起。援助律师出具了照片、拆迁协议以及证人证言等各种证据,并帮助当事人梳理了事件的关键节点,有力地证明了哥哥蔡新享有B房及宅基地的合法权益,蔡华对律师的工作也很信服。最终法院判决蔡华败诉,哥哥蔡新依法享有拆迁利益。
 
     案件点睛
     本案是一起确权纠纷,争议的焦点是2010年拆迁时谁享有该宅基地的使用权。宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。宅基地使用权有效转让,必须满足下列三个条件:第一,转让行为应征的本集体经济组织同意;第二,受让人为同一集体经济组织内部成员;第三,受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件。转让房屋及宅基地使用权后,宅基地使用权主体发生变化,并涉及受让人取得新的宅基地,故应当依法办理转让登记手续。目前比较有利的证明宅基地使用权权属的证据是宅基地使用权登记证和村委会宅基地分配底单。
     该案件承办法官告诉律师,类似这样的案件,近几年可谓层出不穷,而且大都发生在家庭成员内部。由于无书面协议,没有到宅基地登记部门变更登记,事实认定起来非常困难。律师提示,古语说的好“请兄弟明算账”,对于涉及比较贵重的财产变更,应该用书面协议将变更情况固定下来,涉及不动产的变更,还应及时到相应的权属登记部门进行变更登记,这不但能有效预防争议的发生,同时也是对亲情的另一种维护方式。
     本篇稿件已于《法制文萃报》发表
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